英诺创新空间创始合伙人刘怀宇:做“空间”如何跨越“低谷期”?

6月25日,在“苏州相城数字经济创新发展论坛暨相城金控(北京)产业创新中心启用仪式”上,媒体对英诺创新空间创始合伙人、英诺天使基金合伙人刘怀宇进行了专访。


以下为媒体专访实录:



(英诺创新空间创始合伙人、英诺天使基金合伙人刘怀宇)

作者|李万民   
来源|野马财经

一大批众创空间、共享办公企业在前一段时间进入低谷期,英诺创新空间却发展得越来越好,它有什么不同?


众创空间、共享办公为什么会出现“低谷期”?在英诺创新空间创始合伙人、英诺天使基金合伙人刘怀宇看来,最主要的原因就是:盲目扩张。这类企业核心的商业模式表现为赚取“租金差”,但如果遇到市场的波动和竞争的加剧,很容易让利润空间大打折扣;另外,资本催熟下,一些企业为了扩张甚至可能“高收低租”以致出现租金倒挂,更是万劫不复。

 

初创之时,英诺创新空间作为创业孵化器,跟市场上的众创空间、共享办公并没有太大区别,都是提供一些拎包入驻、导师培训之类的简单服务,主要靠收取“租金差”获得利润。2015年,刘怀宇率先提出“创业综合体”概念后,英诺创新空间开启转型,深挖创业企业服务,将运营签约面积扩大至超过30万平方米,服务创新创业企业超过2000家。走出了一条与市场上众创空间、共享办公不同的道路。

 

转型5年后,英诺创新空间再度扬帆,提出从“创业综合体”向“产业服务”转型,从“承租”模式转向“托管”模式,从重资产转向轻资产。刘怀宇透露,未来5年的目标,希望管理企业数量超过2万家。而这个数字,相当于此前8年成果的10倍。



从“创业孵化器”到“创业综合体”

 

英诺创新空间的前身,是从2012年就开始做的创业孵化器——厚德创新谷。那时候的想法比较简单,就是服务于一些初创企业,提供一些简单的创业服务,诸如拎包入驻、对接一些创业导师等等。但是后来就发现,这个模式走起来比较困难,因为这些创业项目发展过程中碰到的问题,不是简单由导师指导一下,或者从场地上降低成本就能解决的。”对于英诺创新空间的早期模式,刘怀宇回忆道。

 

就在做创业孵化器的过程中,团队发现一个问题,对于一个创业团队来讲,除了以上这些简单的服务外,核心的需求还是资金。于是,在2013年,英诺天使基金应运而生,为创业团队提供天使投资服务,“开出第一张支票”。英诺创新空间,也逐渐地从一个模式简单的“创业孵化器”,开始向“创业综合体”转变。

 

所谓“创业综合体”,是刘怀宇在2015年率先提出的一个概念。其核心是构建风险投资、产业资源、创业孵化、国际化交流、交互体验社区于一体的创业微生态环境,打造一种全新的创业形态。这里面,英诺的投资与服务能力,成为其创业生态的核心价值,也是创业综合体的核心要素。

 

2015年11月8日,英诺创新空间与腾讯、北京市昌平区政府合作,改装出了单体面积5.5万平方米的腾讯众创空间(北京)。从这座空间开始,英诺创新空间将创业服务平台从2.0时代的“众创办公”模式提升到3.0时代的“创业综合体”模式。截至目前,这座空间累积入驻团队近千家,入驻项目总估值超过200亿元,企业融资超过20亿元,容纳高素质就业人群达4000人,已成为“大众创新,万众创业”的一个样板。


(腾讯众创空间(北京)外景,图片来源:英诺创新空间)


从此,“创业综合体”成为英诺创新空间各位合伙人口中的高频词汇。以腾讯众创空间(北京)为开端,英诺创新空间的“创业综合体”陆续在北京、粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈遍地开花。至今,从孵化器、众创空间到创业综合体和产业社区,英诺创新空间已形成了规模化的运营经验,运营签约面积超过30万平方米,近20个创新载体,服务创新创业企业超过2000家。


 

在这些“创业综合体”之中,英诺创新空间通过专业运营,将创业孵化、联合办公、传统办公、创业服务、商业、居住、餐饮、文化、体育、娱乐等多种业态融合起来,能够为自初创期直至成熟期的企业,提供全生命周期的办公产品和成长服务;同时为这些企业中数量庞大的就业人群提供“工作生活一体化”的综合服务,一站式解决年轻的创新创业者的各类需求。



从“创业综合体”到“产业服务”


2020年11月28日,青岛市市北区,一座新金融产业园正式开园。这是英诺创新空间建起的第11个产业园区项目,开园至今,园区入驻新金融赛道企业超过40家,并以青岛国铸资产管理有限公司为先导,引入落地基金达14支,基金总规模达158亿元。


(青岛新金融产业园,图片来源:英诺创新空间)


此时,从2012年做“创业孵化器”时算起,英诺创新空间已经走过了8个年头;从2015年做“创业综合体”算起,也已经有5年时间。“创业综合体”的道路看起来虽好,但还是有点重资产,房租、水电......处处都需要资金投入。转型,成为很长一段时间萦绕在刘怀宇脑海中不断思索的问题。

 

“我们的理念跟基金是一样的,是要通过企业的成长来获取收益。空间本身首先是服务的收益,通过服务企业来获取现金收益,甚至可以把一部分服务收益转换成企业的股权,从而获取收益。”刘怀宇表示,在这样的模式下,想要获得高质量企业的股权,必须能提供与之匹配的高质量服务,“如果只是一般的企业,股权其实对我来说也没有价值,或者说没有升值的空间。”

 

在此基础上,刘怀宇提出了服务创业企业的三大重点首先是帮企业找钱,包括找投资人、找金融机构、找政府,英诺创新空间有专门的服务团队,可以帮助企业融资、申请政府政策支持;其次是帮企业找产业资源,帮助初创企业对接上游行业资源、下游客户;最后就是搭建一个服务平台,联合一些有质量保证的第三方服务商,来打造出一个创业服务生态。


(相城金控(北京)产业创新中心内景,图片来源:英诺创新空间)

 

这样一来,如果从服务创业企业的角度来看的话,其实可以有更“轻”的模式。以青岛的新金融产业园为例,英诺创新空间承担的是一个“托管”的角色,不需要自己去承担园区的租金、水电费等等,只需要作为运营方来做好园区的招商和对企业的服务即可。6月25日在北京开园的“英诺创新空间(五道口)暨相城金控(北京)产业创新中心”也是同样的模式,创新中心的承租方为相城金控,英诺创新空间来进行运营,引进创业企业,并提供全方位的服务,为苏州相城与北京之间的科技、人才、金融、市场的交流与合作架设桥梁。

 

“原来我们是承租模式,很大一部分精力首先要投入到如何提高入驻率上去。”刘怀宇解释,当“承租”模式转变为“托管”模式后,英诺创新空间可以更加重视如何去服务好创业企业,然后在企业的成长中去获得直接收益,或者是未来投资收益的机会,“重心上发生了转移”。

 

“我们跟市场上的‘众创空间’、‘共享办公’的差异很大。我们不是纯做办公产品,而是以产业服务为中心,产业服务能力是我们最重要的特点,然后才是运营能力。”刘怀宇表示,英诺创新空间的定位是“运营服务商”,目前,除了北京外,已经在青岛、南京、重庆、成都4地“托管”做起了“运营服务商”。



轻装上阵,目标是:2万家!

 

在英诺创新空间开疆拓土的时间里,一家家众创空间、共享办公企业也曾如雨后春笋般密集出现,但没热闹几年,就迎来了倒闭潮。关店、跑路、破产清算的消息一度霸占媒体的舆论热点。

 

谈及此事,剖析“倒闭潮”出现的缘由,刘怀宇给出了两个字的观点:扩张。“准确的说是‘盲目扩张’,这个事情是能做的,因为这种办公需求是存在的,只是附加值不会很高。小企业希望能有一个‘拎包入驻’的办公空间,你把它租下来,拆成适合小企业的大小再装修好,满足了小企业的需求,一定是有价值在里面的。”刘怀宇表示。

 

“这种价值表现出来就是‘租金差’。你拿下大楼场地的租金是一个价格,租给小企业的租金又是一个价格,你拿下场地的成本,占你收入的比重越低,毛利率就越高。但要注意的是,这一切跟入驻率有很大关系。”刘怀宇表示,这将面临两方面的挑战首先,如果不能准确判断区域租金水平的变化趋势,租到场地时位于价格高点,租出去时市场价格却下滑,自然很难赚到钱;另外,如果只是位置和价格上的差别,很容易形成价格战,更有甚者,烧资本的钱扩张,甚至出现“高收低租”导致倒挂,更是万劫不复。

 

看清楚这些缺陷的人,并不止刘怀宇一个。事实上,从“承租”模式转向“托管”模式,从“重资产”转向“轻资产”,行业中如优客工场、梦想加也有所尝试,输出管理能力。但在刘怀宇看来,这件事,“核心是要有品牌效应和判断能力”。如果不能保障租金收益,被托管方也不会愿意付出管理费。

 

“我们的不同之处在哪里呢?我们首先是要做服务,所以会更多跟一些国有园区合作,因为政府有时候更看重项目的成长性,愿意拿租金收益支持企业发展,那我们就可以比较好地避免陷入二房东的困境。其次,对于企业来说,选择入驻到什么空间,成本是一方面,更看重的是发展,因为光省钱是做不大的,关键企业要发展才能赚到钱,所以希望做大的企业,一定看重你给他带来什么样的帮助,怎么能加速他的发展。”刘怀宇表示。

 

刘怀宇举例,曾经有一家入驻的企业,主要做无人驾驶,因为业务上的需求,希望能够在负一层停车场里面要一块地方,用以作为车辆改装和实验的场地。“这在一座写字楼里,企业自己去沟通,物业是不可能同意的。最后经过我们和物业的沟通,给他们改造了一个车间,来做车辆改装,并提供实验场地。”而这样的例子,其实还有很多,用刘怀宇的话来说,英诺创新空间以后的发展方向,仍是不断地把“服务”给挖深。

 

以“服务”为核心,一边连接政府和产业园区,一边连接创业者,从而达到多方的共赢。在此基础上,对于未来的发展目标,刘怀宇提出,“未来5年,希望我们管理的企业数量超过2万家,这样就是比较满意的一个目标了。”

 

你去过英诺创新空间的产业园区和创新中心吗?看好这个行业的发展吗?留言区聊聊吧。


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英诺创新空间是国内领先的产业社区运营服务商,创立于2012年,于2015年率先提出“创业综合体”概念,落地北京、粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈,运营签约面积超过30万平方米,入驻团队超过1500个。致力于连接“政、产、金、学、研”等主体,为创业企业提供更全面深入的服务。

英诺创新空间具有丰富的规模化园区运营经验和强大的产业服务能力,依靠创新的智慧化的园区运营管理系统,建立起生态化的产业服务体系,包括科技金融服务、产业加速服务、企业成长服务和基础孵化服务,其核心是打造“广泛孵化、择优培育、重点加速、全程投资”的“投资孵化-加速赋能-协同引领”为闭环的创业生态环境。


“投资+服务,双核驱动”是英诺构建的独特产业培育模式,旗下投资服务机构分布于海内外主要创新城市,其中英诺天使基金管理规模超过40亿元,投资组合中有近500家优质创业企业;英诺创新空间运营管理面积近30万平米,累计服务超过2000家创新型企业。


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